[스크랩] [유치권 완전정복①] 유치권의 개념과 성립요건

글쓴이: 사랑지기 이병기

유치권의 개념과 성립요건

 

경매로 부자가 된 사람들의 특징은 ‘자신만의 주특기’를 가지고 있다는 것입니다. 요즘처럼 경매 대중화에 접어들면서 이제 경매는 일부 초보자들의 ‘묻지마 낙찰’로 ‘빛 좋은 개살구’가 되어 버렸습니다. 누구나 하는 경매실력의 수준으로는 더 이상 경매로 돈 버는 시대는 지나갔습니다.

이제는 경매투자가치관이 바꿔야 합니다. 즉, 남들이 엄두도 못 내고 손대지 못하는 특수물건들을 공략하여 나만의 블루오션을 만드는 것입니다. 그 첫 작업으로 유치권을 정복하는 계기가 되시기를 바랍니다.

 

1. 유치권의 개념

유치권이란 타인의 어떤 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말합니다(민법 제320조 제1항). 또한 부동산 경매에 있어서 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다(민사집행법 제91조 5항).

 

 2. 유치권의 법적성질

① 유치권은 물권으로서 절대성을 가집니다. 따라서 유치권자는 직접적인 채무자뿐만 아니라 그 물건의 소유자, 양수인, 매수인(낙찰자) 등 모두에게 권리를 주장할 수 있으며, 변제를 받을 때까지 소유자 외의 경락자를 포함한 누구에 대해서도 물건의 인도를 거절할 수 있습니다.

② 유치권은 법정물건으로서 법률상의 요건에 부합만하면 무조건 성립하는 것이며, 당사자 간의 합의도 필요 없고 등기가 없어도 성립합니다.

③ 유치권은 담보물건으로서 우선변제권은 없으나, 물건을 경매에 붙일 수 있는 경매신청권과 일정한 요건 하에 물건을 직접 변제에 충당할 수 있는 간이 변제충당권을 갖습니다(민법 322조).

④ 공사대금채권은 단기 3년이 소멸시효기간입니다.

⑤ 유치권은 수반성을 가짐으로서 유치권을 양도하는 경우 피담보채권의 이전과 함께 점유의 이전도 함께 요구됩니다.

 

3. 유치권의 성립요건

1) 유치권 성립의 서설

민법 제320조에 근거하여 생각한다면,

첫째는 유치권의 목적물은 타인의 건물 또는 토지이어야 합니다.

둘째는 그 건물 또는 토지를 적법하게 점유하고 있어야 합니다.

셋째는 채권 즉 피담보채권은 그 건물이나 토지에 관하여 직접 생긴 것이어야 합니다.

넷째는 그 채권은 변제기에 있어야 합니다.

다섯째는 유치권의 성립을 배제하는 특약이 없어야 합니다.

위의 이러한 요건들이 구비되었을 때에 그 건물 또는 토지를 유치할 권리가 있으며, 그 권리를 유치권이라고 합니다. 또한, 위의 다섯 가지의 요건 중에 어느 하나라도 결하게 되면 유치권은 성립되지 않습니다.

2) 유치권의 성립요건

① 유치권의 채권은 타인의 건물 또는 토지의 목적물이어야 한다.

유치권에서 채권은 목적물(동산, 부동산, 유가증권) 자체로부터 발생해야 합니다.

부동산유치권의 경우에는 등기를 필요로 하지 않고, 유가증권을 목적으로 하는 경우에는 배서를 필요로 하지 아니합니다. 이는 법률의 규정에 의한 물권변동이기 때문입니다.

② 유치권의 성립은 ‘그 건물 또는 토지를 적법하게 점유’하고 있어야 한다.

점유는 유치권의 성립요건이며 존속요건이기도 합니다. 유치권자가 이유를 불문하고 점유를 상실한다면 유치권도 소멸됩니다. 유치권자의 점유는 반드시 직접점유이어야 하는 것은 아니며, 간접점유를 하더라도 무방합니다. 또한, 유치권자의 점유는 적법점유이어야 하며, 불법행위에 의하여 점유를 취득한 자에 대하여는 유치권이 인정되지 않습니다(민법 제320조 제2항).

③ 유치권의 ‘채권 즉 피담보채권은 그 건물이나 토지에 관하여 직접 생긴 것’으로 채권과 물건의 견련관계가 있어야 한다.

유치권은 피담보채권의 공시가 불가능하므로, 유치권의 성립을 통제하는 역할로서 견련관계는 매우 중요합니다. 다시 말하면 채권과 목적물 사이에 견련관계채권으로서 유치권의 목적물(물건 또는 유가증권)에 ‘관하여 생긴 것’이어야 합니다(320조1항).

④ 유치권에 있어서 ‘그 채권은 변제기’에 있어야 한다.

채권이 변제기에 달하고 있지 않는 동안은 유치권이 성립하지 않습니다. 왜냐하면 변제기 전의 채권의 이행을 간접적으로 강제하는 것은 부당하기 때문입니다. 유익비상환청구에 관하여 변제의 유예가 허여된 때에는(제320조 3항, 제310조 2항, 제620조 2항 단서), 유치권은 소멸합니다.

⑤ 유치권의 성립을 배제하는 특약이 없어야 한다.

유치권의 성립에 관한 민법의 규정은 임의규정이므로 당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약도 유효합니다. 따라서 유치권이 성립하려면 유치권의 발생을 배제하는 특약을 하지 않아야 합니다.

 

4. 만화로 보는 유치권의 성립요건

 

만화출처: 지지옥션

 

 

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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