[스크랩] 지역조합 아파트 투자시 유의점

사업추진 일정 확인하고 실수요 위주로 접근하라 

 

“우리 지역에서  지역조합아파트 조합원 모집 하는데 괜찮을까요, 대표님”

  
목돈 마련도 어렵고 그렇다고 청약통장이  있더라도 일반 분양 아파트의 높은 가격을  부담스러워 하는 젊은분들을 중심으로 지역조합 아파트에 관심을 가지는  분들이 증가하고 있다.

“지역조합아파트에 잘 투자하면 주변보다 저렴하게 내집마련에 성공할 수 있지만 그렇지 않은 경우  자식세대에나 빛을 보게 된다.”  란 말이  회자되고 있을 정도로 “쉽게 돈을 버는 것 같지만 사업지체등 여러가지 이유로 민원이 많이 발생하고 있는 것이   지역조합 아파트 투자”다. 

우선 지역조합주택의 정의를 내려보면 건설사나 시행사가 아닌 주택 수요자들이 직접 자금을 모아 시행주체가 돼 건설하는 주택사업이라 할수 있다. 공동구매처럼  무주택자들이 모여 아파트를  공급하는 형식으로 이해하면 된다. 즉 지역조합주택 사업은 20명 이상의 지역 무주택 세대주들이 모여 재개발·재건축 사업처럼 조합을 결성한 뒤 아파트를 짓는 것이다. 사업구역 토지의 80% 이상을 확보하면 지역조합을 결성하고 사업을 추진할 수 있다.

◆지역주택조합 아파트 장점

지역주택조합 아파트의 최대 장점은 저렴한 분양가다. 지역주택조합이 짓는 아파트의 경우 주변에 비해 대략 5~10% 전후 분양가가 저렴한 것으로 알려졌다. 지역조합주택 사업은 조합원이 되면 청약통장이 없어도 일반분양 아파트보다 싸게 내 집 마련을 할 수 있다는 것이 장점이다. 일반적인 주택사업은 시행사가 토지비를 프로젝트파이낸싱 (PF)으로 충당하게 되는데 이때 부담하는 이자율이 10% 전후다. 금융비용만큼 분양가 인상 요인이 발생한다고 보면 된다. 게다가 시행사 운영비 등 추가 비용도 만만치 않다. 반면 지역주택조합 아파트는 조합이 스스로 시행사 역할을 하게 된다. 토지비와 건축비를 조합원 분담금으로 충당하기 때문에 이자비용을 최소화 할 수 있고 건축비도 저렴하게 책정하는 것이 가능해진다. 즉 토지 매입비와 건축비를 조합이 자체 충당하기 때문에 시행사 이윤과 대출 비용 부담을 덜어낼 수 있어서다. 일반분양 아파트에 비해 단지 규모가 작아 사업 추진 비용 자체도 적게 든다.특정지역 거주민들이 내 집 마련을 위해 조합을 만들고 아파트를 짓는 사업방식이라 시행사 이윤이나 분양마케팅 등의 비용을 최소화해 저렴한 가격으로 아파트를 공급하기 때문이다. 사업 규모가 작기 때문에 발 빠르게 사업에 착수할 수 있다는 것도 매력이다. 아파트 동·호수를 조합원이 직접 고를수도 있다. 내집 마련을 위한 일종의 공동투자인 셈이다.

쉽게 이야기하면 마음맞는 동호인들이 모여서 주변보다 저렴한 가격으로 거주지 인근에서 공동투자로  내집마련마련한다고 보면 된다.  

◆지역조합 아파트 투자시 유의점

“00 동 지역조합 아파트에 투자했는데 전혀 진척이 안 되는데 어떻게 해야 하나요”

수년전부터 지역조합아파트에 조합원자격을 얻은 분들  대다수 고민은 지지부진한 사업에 대한 것이다. 심지어 10년이상 진척이 안되고 있는  지역조합도 많은데 사업 도중에 조합대행시행사가 부도를 맞거나 시공사의 부도로 건설사가 자주 바뀌는 곳이 많다. 즉  일부 지역주택조합 아파트의 경우  토지 매입에 진척을 보이지 않거나  조합 비리 등으로 사업이 중단되는 사태도 있다.  토지매입이나 조합원 모집 상황은 사업진행에 큰 영향을 미치기 때문에 반드시 체크해야 할 사항이다. 따라서 토지 매입이 제대로 됐는지도 꼭 체크해야 한다. 조합원 모집이나 토지 매입 진행이 원활하지 않은 사업장의 경우 사업이 장기화되거나 아예 무산될 수도 있기 때문이다.  시공사와 정식 도급 계약조차 체결하지 못하거나 사업승인을 받지 못하는 경우가 발생하기도 한다.최근 서울 동작구의 한 지역주택조합의 경우  조합설립인가 이후 사업이 지연돼 PF대출 만기로 위기를 맞았고, 성동구 성수동의 지역주택조합 아파트는 사업 차질로 조합설립인가를 취소당하기도 했다. 이 같은 위험요소를 최소화하기 위해 수요자들은 조합원 신청을 하기 전, 사업 진행 상황을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 또한 일부지역에서 투기 세력이 가담해 ‘딱지’로 거래가 이뤄지거나 이중 분양되는 경우도 있기 때문에 주의해야 한다.  그밖에 지역 조합의 비리 여부나 사업추진비 ,추가 분담금 유무, 시공사의 재정 건전성을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)  02-525-0597

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출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 안병관 원글보기

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