[스크랩] [유치권 완전정복②] 유치권의 효력과 소멸

글쓴이: 사랑지기 이병기

유치권의 효력과 소멸

 

유치권 완전정복의 2번째 단계로 ‘유치권의 효력으로서 유치권자의 권리와 의무를 다루고, 유치권의 소멸과 소멸시효에 대해 알아보고자 합니다.

 

1. 유치권의 효력

1) 유치권자의 권리

① 대항력

유치권은 물권으로서 모든 사람에게 대항할 수 있는 대항력이 있습니다. 유치권은 채무자, 소유자, 양수인, 매수인 등 모든 이에게 유치권을 주장 할 수 있습니다. 따라서 매수인(낙찰자)은 유치권자에게 채무를 변제하지 않는 이상 낙찰 받은 부동산을 인도 받지를 못합니다(민사집행법 91조 제5항).

제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) ⑤ 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

② 목적물의 유치

유치권자는 채권의 변제완료시까지 목적물의 전부를 유치할 수 있습니다. 유치권자가 종전의 사용 상태를 계속하는 것을 원칙적으로 인정하지만, 그 동안의 이득은 부당이득으로서 반환하여야 합니다. 유치권자는 매수인(낙찰자)에 대해서도 대항할 수 있습니다. 한편, 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있습니다(민사집행법 91조 제5항). 유치한다는 것은 목적물의 점유를 계속함으로써 그 인도를 거절하는 것을 뜻합니다.

③ 경매청구권

유치권자는 채권의 변제를 받기 위해 유치물을 경매할 수 있습니다.(민사집행법 274조)

유치권자는 우선변제권을 갖지 않으나, 채무자 또는 제3자, 경매의 결과 매수인이 결정되어도 그 매수인이 유치권자에게 채권액 전액을 변제하지 않으면 목적물을 인도받을 수 없기 때문에 유치권자에게 변제를 해야 하므로 사실상 우선변제권에 준하는 대우를 받는 것입니다.

제274조 (유치권 등에 의한 경매) ①유치권에 의한 경매와 민법·상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 "유치권등에 의한 경매"라 한다)는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.②유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다.③제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.

④ 과실수취권

유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있습니다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매를 하여야 합니다. 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당합니다.

⑤ 유치 목적물 사용권

유치권자는 보존에 필요한 범위 안에서 유치물을 사용할 수 있습니다. 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상책임은 없습니다(대판1972.1.31 71다2414). 보존에 필요한 사용은 불법행위가 성립하지 않으나 그 사용이익에 대해서 부당이득이 성립합니다. 또한 유치권자는 채무자의 승낙이 없이는 유치물을 사용, 대여, 담보제공하지 못합니다.

대판1977.1.25 76다2096 건물의 점유자가 그 건물의 점유 중 그 건물에 지출한 비용을 상환받기 위하여 유치권을 행사하였을 경우에 계속 그 건물을 점유 사용하는 것이 불법행위가 되지는 아니하나 그 점유사용으로 인한 실질적 이익은 이로 인하여 건물소유자에게 손해가 있는 한 이를 상환해야 한다.

⑥ 비용상환청구권

유치물에 대해 필요비를 지출한 경우, 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있습니다. 유익비를 지출한 경우에는 유치물 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여, 소유자의 선택에 따라 지출금액이나 또는 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다. 

2) 유치권자의 의무

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 합니다. 유치권자는 채무자의 승락없이 유치물의 사용 대여 또는 담보제공을 하지 못합니다. 위 사항을 위반한 경우에는 채무자가 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

 

2. 유치권의 소멸

유치권의 소멸사유는 경매실무에서 매우 중요합니다. 유치권의 소멸사유를 잘 알아서 적절히 활용하면 유치권이 있는 경매물건을 두려워할 필요가 없습니다. 오히려 유치권이 있는 경매물건에서 기회를 잡을 수 있습니다. 그러나 모든 사람들이 쉽게 덤빌 수 있는 것은 아닙니다. 준비된 사람만이 할 수 있는 일이라고 봅니다.

1) 일반적 사유

유치권은 담보물권의 일반적 소멸사유에 의해서 소멸합니다. 유치권도 물권이므로 물건의 일반적 소멸사유인 목적물의 멸실, 혼동, 포기 등에 의해서 소멸합니다. 피담보채권이 변제 기타사유로 소멸하는 경우에도 유치권도 소멸합니다. 여기서 주의할 것은 채권자가 유치권을 행사하고 있더라도 그것 때문에 피담보채권의 소멸시효가 방해되지는 않습니다. 따라서목적물을 유치하고 있는 경우에도 채권의 행사라고 볼 수는 없어 채권의 소멸시효는 진행된다는 것입니다.

2) 유치권 특별한 소멸사유

① 점유의 상실

유치권은 유치권자가 점유를 상실하면 소멸합니다.

② 채무자의 소멸청구

유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용, 대여, 담보제공한 경우에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있고, 이 청구가 있으면 유치권은 소멸합니다.

③ 다른 담보의 제공

채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 담보의 제공에 대하여 유치권자의 승낙이나 이에 갈음하는 법원의 판결이 필요합니다. 이 방법을 잘 활용할 경우 명도를 담보로 부당한 금액을 요구하는 유치권자의 횡포를 미연에 방지할 수 있습니다.

④ 유치권자의 의무위반

유치권자의 선관주의 의무를 위반하는 경우에는 유치권의 소멸을 청구 할 수 있습니다.

⑤ 유치권자의 포기

유치권자가 사전에 포기하는 경우로서 경매진행 중에 유치권자가 유치권의 포기서를 제출하는 경우입니다.

⑥ 원상회복의 의무

임차인이 유치권을 행사하는 경우에 임대차계약서에 계약종료시 원상회복의 규정을 두는 경우에는 유치권의 성립이 되지 않습니다.

⑦ 불법점유

유치권의 성립요건이 불법한 점유라면 처음부터 유치권이 성립하지 않습니다.

 

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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