건설공사 계약

5.1 입찰 및 낙찰

▹ 건설 프로젝트의 입찰 및 낙찰과정은 발주자가 의도하는 목적에 적합한 품질의 시설   물을 주어진 공기내에 경제적이고, 안전하게 생산하기 위해서 해당 프로젝트에 가장   적합한 도급자(contractor)를 선정하는 단계로써, 건설 프로젝트의 life cycle에서 매우  중요한 과정이라고 볼 수 있다.

  ▹ 우리나라 정부발주공사의 입찰계약 절차

                   

                             그림 5-1 우리나라 정부발주공사의 입찰계약 절차

 

5.1.1 입찰방식

(1) 일반경쟁입찰

  ▹ 공개경쟁입찰이라고도 하며, 당해 건설프로젝트 수행에 필요한 가장 기본적인 최소한의

     자격요견을 갖춘 불특정 다수의 업체를 재상으로 입찰을 실시하는 방식이다.

  ▹ 장점-담합의 가능성이 적으며, 경쟁에 따른 공사비 절감  단점-등록사무가 번잡하고,

     부적격업자에게 낙찰될 우려가 있다.

(2) 제한경쟁입찰

  ▹ 공사의 품질을 일정한 목표수중으로 확보하기 위하여 당해 공사에 필요한 기술, 

     또는 공법 등을 보유하거나 시공경험을 가진 업체를 대상으로 입찰을 부치는 방식이다.

 ▹ 등급제한경쟁입찰, 지역제한경쟁입찰, 입찰참가자격사전심사(PQ심사) 등으로 운영되고

    있다.

(3) 지명경쟁입찰

▹ 발주자가 도급자의 자산, 신용, 시공경험, 기술능력 등을 조사하여 해당 공사에 적절하다

   고 인정되는 업체를 수 개만 지명하여 경쟁시키는 입찰방법이다.

▹ 입찰자가 한정되므로 담합의 우려가 있다.

(4) 수의 계약

▹ 도급자의 신용. 기술. 능력. 자산 및 과거에 수행한 공사의 성과 등을 평가하고, 해당공사에

   특히 적당하다고 인정되는 특정의 단일 도급자를 선정하여 공사를 발주하는 것을 말한다.

5.1.2 입찰참가자격의 제한

(1) PQ심사의 정의 및 목적

  ▹ PQ심사란 발주자가 요구하는 건축물 또는 구조물이나 서비스를 설계도서, 계약조건  및 발주

     지침 등에 의거해서 도급자가 제대로 생산, 제공할 수 있는지를 사전에 심사하는  절차나 방법

     을 말한다.

(2) PQ심사의 특징

 ▹ 장점-해당 프로젝트의 완벽한 수행을 보장하고, 장기적으로 업체의 전문화와 기술경쟁력 향상

    을 가져온다.

  ▹ 단점-심사기준의 결정과 평가방법 선택 시 객관성과 전문성을 확보하기가 어렵다.

     (현재 건설교통부고시 제2001-361호에 의해10개의 세부항목에 의해 평가하고 있다)

(3) PQ심사의 방법

  ① 프로젝트별 심사제도 : 현재 채용되고 있는 형태, 프로젝트 건별로 업체의 자격을 심사.

  ② 등급심사제도 : 발주기관이 일정기간마다 정기적으로 업체의 자격을 심사.

 

 

5.1.3 입찰절차 및 방법

 

(1) 입찰공고

 ▹ 지명경쟁입찰과 수의계약인 경우를 제외하고 일반 및 제한경쟁입찰에 의한 공사에서는

    입찰공고로 응찰자를 모집한다.

 ▹ 입찰 참가 여부를 결정하는데 필요한 기본적인 정보를 제공하고자 하는 것으로 그 범위는

    해당 공사의 수행가능 여부, 입찰준비 여유 유무 등을 판단할 수 있을 정도의 것으로 제한

    된다.

 

(2) 입찰안내서(ITB ; Instruction to bidders)

 ▹ 입찰서류 제출 전이나 입찰시 응찰자가 준수해야 할 사항이 나타나 있으며, 향후  계약에

    영향을 미치는 여러 조건들이 제시되어 있다.

 ▹ 입찰안내서에 포함되는 주요 항목

    - 적용하는 계약서에 관한 사항

    - 계약도서와 현장 부지에 대한 검토 및 조사에 대한 응찰자의 책임사항

    - 계약도서 간에 모순되거나 모호한 사항에 관한 문의 및 해결방법에 관한 사항

    - 공법, 재료 등에 대한 대안(alternates)을 제의하는 요건과 절차

    - 입찰방식에 따른 요구사항과 조건

    - 입찰서류의 준비에 관한 사항

    - 입찰보증에 관한 사항

    - 이행보증 및 지불보증 요건

    - 입찰서류 접수에 관한 사항

    - 입찰서류 수정 및 철수에 관한 사항

    - 응찰자 자격에 관한 사항

    - 계약체결의 기본조건 및 입찰거부 권리

    - 계약도서의 준비, 검토, 서명 등 계약실행을 위한 요건 및 조건

    - 개찰일시, 장소 및 방법

(3) 입찰보증

  ▹ 우리나라와 일본의 경우 - 입찰금액의 5%이상

     미국 - 연방정부 발주공사는 입찰금액의 20%, 주정부 발주공사는 5～10%

     유럽연합 - 입찰보증을 요구하지 않는다.

(4) 개찰과 입찰심사

  ▹ 개찰은 공개로 실시되는 경우와 비공개로 실시되는 경우가 있다.

     (개찰의 방법은 보통 입찰안내서에 기재되어 있다.)

  ▹ 입찰심사 결과 발주자가 의도하는 내용의 응찰이 없을 경우에는 모든 응찰을 거부  할 수

     있다.

(5) 낙찰 및 계약체결

  ▹ 현재 시행되고 있는 적격심사제도는 사후 시공경험, 경영상태, 신인도, 입찰가격 등

     여러 가지 항복을 검토하여 일정점수 이상이어야 만이 낙찰을 최종통보 할 수 있다.

  ▹ 입찰심사 결과 낙찰자가 결정되면 발주자로부터 당해 낙찰자에게 그 뜻이 통지된다.

     낙찰자는 낙찰통지서를 접수하고 그 내용을 받아들이면 이행보증금을 적립하는 등

    정식 계약을 위한 수속을 하고 소정의 기일과 장소에서 계약을 체결하게 된다.

 

5.1.4 입찰서류

  ▹ 입찰서류라 함은 입찰 또는 입찰서의 제출과 관련한 정보를 제공하고 그 절차 및 조건을

     규정한 서류를 말한다.

  ▹ 입찰도서의 구성

    - 입찰안내서, 입찰양식, 계약서 서식, 계약조건(일반,특수), 보증서류 서식, 자격심사관계

      서류, 설계도면, 시방서, 공정계획, 추가조항, 발주자 제공 품목, 부록 또는 추보

5.1.5 낙찰자 선정

  ▹ 1997부터 시행되고 있는 공공부문 건설시장의 개방에 효율적으로 재처하고, 공사부실로 인한

     사고를 예방하기 위해 적격심사낙찰제와 부실공사 등을 야기한 건설업체에 대한  벌점제도가

    시행되고 있다.

  ▹ 적격심사 낙찰자 - 국제 건설공사의 입찰계약 과정에서는 이미 오래 전부터 시행해온  방식

    으로, 우리나라의 경우 입찰가격 이외에 입찰자의 공사수행 실적, 기술능력, 재무상태,

    과거 계약이행의 성실도, 자재 및 인력조달의 적정성, 계약질서의 준수 정도, 과거 공사의 품질

   정도 등 당해 공사의 계약이행능력 전반에 관한 적격여부를 심사하여 낙찰자를 결정하고 있다.

   외국에서는 입찰자로부터 가격과 기술 입찰서를 제출받아서 우선 기술제안서에 대한 평가를

   실시하고, 기술이 우수한 업체순으로 가격에 대한 협상을 진행하여 낙찰자를 결정하는 시스템

   도 채택하고 있다.

5.2 건설공사계약

5.2.1 계약의 의의 및 계약 서류

(1) 계약의 의의 및 유효성

▹ 계약이란 일정한 법률 효과의 발생을 목적으로 2인 이상의 당사자간에 의사 표시의 합치에

   의하여 성립하는 법률 행위를 말하고, 그 의사표시는 청약과 승낙으로 이루어진다.

▹ 건설공사 도급계약에서는 도급자가 설계도면, 시방서, 계약서, 공사도급규정 등이  정하는

   바에 따라 공사를 완성할 것을 약속함으로써 계약이 성립되며, 도급자는 소정의 공사를

   완성할 의무와 공사비를 청구할 권리가 있고, 발주자는 이에 대한 공사비 지불의 의무와

   소정의 품질을 기대할 권리가 있다.

(2) 계약서류의 구성

  1) 계약서의 구성 및 내용

           

                                   그림 5-2 공사도급 계약서류의 구성

 ▹ 서류간의 동일한 사항에 관한 기술에 모순이 생길 경우를 대비하여 계약서류 간의   우선

    순위를 계약서에 규정하는 것이 바람직하다.

 ▹ 계약서에 포함되는 내용

     ① 계약의 목적

       -계약 당사자 쌍방이 인수한 일의 내용

       -계약대금

       -지불조건

       -일의 인도조건

       -일의 완성기한

    ② 계약당사자가 인수한 일이 순조롭게 수행되기 위한 절차

    ③ 계약 당사자간의 위험 배분 기준

2)설계도서와 그 내용

 ▹ 설계도서는 도면과 시방서로 구성되며, 설계도면은 실시설계도(working draw-ings)로서

    의장, 구조 전기설비, 기계설비, 위생설비 등의 도면을 포함하며, 필요에 따라 특별한 도면

    도 추가된다.

5.2.2 계약의 종류 및 특징

(1) 건설공사 계약방식의 분류

 

(2) 계약금액 정산(공사비 지불)방법에 따른 구분

  1) 총액(정액) 계약(lump sum contract)

 ▹ 작업성과에 대한 보상을 정액으로 하기로 계약을 맺는 형태로 대상업무의 범위, 내용,

    규모가 명확한 경우에 일반적으로 채용되며, 과거에 수행된 적이 많은 정형적인 공사에

    효과적이다.

 ▹ 특징

   -장점 : 경쟁입찰에 의하여 공사비가 낮아질 수 있으며, 발주자가 자금을 조달하는 데 편리

              하다.

  -단점 : 입찰 전에 사전준비에 소요되는 기간이 길며, 최저입찰가격이 불합리한 경우도

             있다. 설계변경이 어려우며, 설계변경이 공사비증감에 대한 건축주와 도급자 간의

             의견차이로 클래임의 원인이 되기도 한다.

 2) 실비정산 보수가산(cost+fee)계약

 ▹ 총액계약과 대비되는 것으로, 발주자가 도급자에게 실비 베이스로 상환하는 cost와

    도급자에 대한 보수인 fee로 계약금이 구성된다.

 ▹ 이 방식은 직영 및 도급계약방식의 장점만을 택한 제도로서, 공사범위,내용, 규모 등에

    관해 설계도서에서 명확하게 규정하지 않은 상태로 계약을 체결해야 할 경우에 채용되며,

    극도의 인플레이션에 대응하기 위한 수단으로서 채용되는 경우도 있다. 또한 설계도서는

    명확하지만 공사비 총액을 산출하기 곤란할 때에 발주자가 도급자에게 시공을 위임하여

    양질의 공사를 기대할 경우 흔히 채택된다.

 ▹ 이 계약방식은 fee를 정하는 방법에 따라 코스트+percentage fee와 코스트+fixed  fee계약

    으로 크게 나뉜다.

3)단가계약

▹ 공사범위, 내용, 규모는 명확하나 공사량이 불분명할 때 채용되며, 또 공사가 비교적 적은

  수의 요소작업으로 구성되고, 각 요소의 단가 설정이 용이하여 합리적으로 책정할 수 있는

   경우에 이루어지는 형태로 단가를 계약의 기초로 하는 것이다.

▹ 특징

      -장점 : 계약사항의 변경이 용이함

      -단점 : 공사준공까지의 총 공사비를 예측할 수 없으며, 공사비 증가의 우려가 있음.

▹ 단가계약을 할 경우 유의할 점 : 단가조정 조항을 명시해야 하며, 적절한 수량 측정 기준을

   정해야 한다. 단가계약은 총계약과 달리 공사수량에 대한 예측 오차는 발주자가 부담하지

   만, 단가가 고정되므로 임금․물가변동 등의 위험은 계약자가 부담하게 된다.

구분		총액계약	단가계약	코스트+fee
업무범위 정의	불명확			0
	보통		0
	명확	0
설계	some		0	0
	complete	0
공사수량	미지			0
	개략적 인지		0
	인지	0
불확실성	낮음	0
	↕		0
	높음			0

(3) 업무범위에 따른 구분

  1) 턴키 계약

    ▹ 도급자가 시설물의 계획, 금융조달(financing), 부지확보, 설계, 구매조달, 시공, 기계

       기구 설치, 시운전, 조업지도, 유지관리 등의 모든 서비스를 제공한 후 완전한 상태로

       시설물을 발주자에게 인계하는 형태로 all-in contract 또는 package contract라고도

       한다.

    ▹ 우리나라 법령에서는 “발주기관에서 제시한 기본계획(또는 기본설계) 및 지침에 따라

        입찰자가 설계와 시공을 일괄하여 입찰하는 것”을 턴키입찰이라고 규정하고 있다.

    ▹ 특징

      - 장점 : 공기단축가능, 설계변경이 용이하여 설계와 시공의 부조화 해결,

                  단일계약에 따른 책임한계가 명확.

      - 단점 : 중소기업육성저해, 발주자 의견무시, 덤핑입찰의 위험, 적절한 통제 또는

                  조정장치가 없음

                

                                                 그림 5-4 턴키 계약방식

  2) CM(공사관리)계약방식

    ▹ 프로젝트의 전 과정을 통하여 건설산업을 보다 효율적이고 경제적으로 수행하기 위해

       서 각 부문의 전문가들로 구성된 Construction Manager 또는 CM회사의 통합된 관리

       기술을 건축주에게 서비스하는 행위이다.

    ▹ 전통적인 방식과는 다른 프로젝트 인도에 관한 전문 용역분야로서 건설공사의 설계와

      시공업무 전반을 관리하는 전문적인 용역 업무를 지칭하며, CMr의 입장은 발주자의

      대리인으로서 발주자의 권익을 최대한 보장하는 것이다.

    ▹ CM방식의 유형

 

그림 5-5 CM 방식의 유형

    ▹ 장점

      - CMr의 기술적 조언과 설계 및 시공성 검토 등으로 프로젝트의 모든 단계에 걸쳐 공법

         및 기술의 할용이 다양해질 수 있다.

      - 계약의 변경등에 대해서 CMr이 독립적으로 평가할 수 있으므로 발주자가 최 선의 결정

        을 내리는 데 큰 도움을 준다.

      - 공사 전반에 절쳐 설계자와 시공자간의 원활한 의사교환과 과 조정이 가능하다.

      - 단계적 시공을 통해 설계․시공의 기간을 최대한 단축시킬 수 있다.

      - 전래적인 총액계약이나 단가계약과 유사하게 현지의 도급자로부터 가격경쟁을 유도

        할 수 있다.

      - 설계, 입찰, 낙찰과정 등에서 가치공학(V.E)기법을 활용할 수 있는 기회가 많다.

    ▹ 단점

      - 단계적 시공이 시도될 경우 공사 초기 단계에서 발주자가 총 공사비를 예상하기

         어려우므로 공사비 증가의 위험이 따를 수 있다.

      - 발주자는 신속히 의사결정을 내려야 할 책임과 의무를 지며, 이것이 전체 공사의

        성패를 좌우할 수 있다.

      - CMr은 일반적으로 공사비와 공사 품질에 대해 책임을 지지 않는다.

      - 프로젝트 성패의 상당부분이 CMr의 계획, 견적, 공정관리를 포함한 전반적인 공사관리

         능력에 달려 있다.

  3) 프로그램 관리방식(project management or program management)

    ▹ 프로그램 관리방식은 대규모 공사에서 사용되고 있는 새로운 개념의 계약방식이다.

       이 유형의 서비스에는 설계나 직접적인 시공이 포함되지 않을 수 있으나, 프로그램

       매니저는 전체 프로그램과 관련된 수많은 개별 프로젝트를 관리하게 된다.

      즉 프로그램 매니저는 사업주와 계약함으로써 계획, 설계, 구매조달, 시공과 관련된

      여러 집단의 당사자들을 조정하고 관리하는 역할을 한다.

    ▹ 프로그램 관리방식의 유형

 

그림 5-6 프로그램관리방식

  4) 조기착공계약(fast track contract)

    ▹ 급속궤도계약이라고도 하며, 발주자는 먼저 설계자와 계약하고 설계를 완성하는

       공종에 따라 도급자와 차례대로 계약하는 유형으로 phrased contraction이라고도 한다.

    ▹ 공종별로 분리가 가능한 공사에서 공기단축 및 예산 확보가 용이하지만,

       공종이 중복되는 복합공사에서는 계약관리에 어려움이 있다.

  5) 개산(槪算)계약(force account contract)

    ▹ 총액 또는 단가 등 계약금액에 대한 구체적인 사전 합의 없이 공사의 수행이 지시된

       경우의 계약형태로서 신기술, 신공법 또는 개발된 시제품의 설비를 포함하는 공사 등에

       서 사전에 계약금액을 결정하기가 어려울 때 적용된다.

  6) BOT(Buid-Operate(Own)-Transfer)방식

    ▹ BOOT(Built-Own-Operate-transfer)방식이라고도 하며, 사업주가 수입을 수반한 공공

      혹은 공익 프로젝트에서 필요한 자금을 조달하고 설계, 엔지니어링, 시공의 전부를 도급

      받아 시설물을 완성한 후, 그 시설을 일정기간 동안 운영하여 발생한 수익으로부터 투자

      자금을 회수한 후, 운영 기간이 종료되면 발주자에게 양도하는 프로젝트 운영방식이다.

   ▹ 채무국이나 개발도상국에서 많이 이용되었지만, 최근에는 선진국의 공공사업에도

     민간자본에 의한 사회기반시설 건설과 민간부문의 활력을 도입할 목적으로 활용하고

     있는 프로젝트 운영 방법으로, 특히 재정 사정이 열악한 사업주에게 유리한 방식이다.

   ▹ BOT방식의 변형

      ① BOO(Built-Own-Operate) : 사업주가 개발계획을 세우고 소요 자금을 조달하여

         시공 및 운영을 담당하는 턴키방식으로 프로젝트를 개발하는 것을 의미.

      ② BTO(Built-Transfer-Own) : 발전소, 통신시설 및 기타 사회간접자본 건설에 많이 사용

         되는 기법으로, 해당시설의 공공성 등을 감안하여 소유권을 운영기간 동안 민간 사업

         주에게 넘기는 것이 부적절한 경우에 채용되는 방식.

      ③ BLT(Built-Lease-Transfer) : 완공 후 제3자에 일정 기간 임대한 후 양도하는 기법.

      ④ DBFO(Design-Built-Finance-Operate) : 영국정부가 1994년 신설한 프로젝트 개발기법.

  7) Partnering

    ▹ 발주자, 설계자, 도급자 및 기타 프로젝트에 관계하는 사람들이 전래적인 계약과 업무

       관계의 본질을 떠나 이들이 하나의 팀을 구성해서, 프로젝트의 성공과 상호 이익의 확보

       를 목표로 공동으로 프로젝트를 집행 관리하는 새로운 계약방식이다.

    ▹ 파트너링을 통해서 기대되는 효과는 능률의 향상과 비용의 절감, 공사기간의 단축, 건설

       분쟁의 축소, 가치공학(V.E)의 활성화, 지속적인 품질의 향상 등이다.

  8) Constructability

    ▹ 프로젝트의 전체적인 목표를 달성하기 위하여 계획, 설계, 구매조달, 현장운용 등에

       시공지식과 경험을 최적으로 활용하는 것이다.

   ▹ 이 방식은 TQM(Total Quality Management), 설계 시공 일괄(Design-Built)방식,

      Partnering, concurrent engineering 등과 완전히 호환성이 있어서 서로 보완되는

     관계로, 다른 방법과 혼용하여 사용하는 경우가 많다.

(4) 혁신적인 계약방식

  ▹ 이 방식은 공기를 단축한 것에 상응한 금전적 보상을 도급자(계약자)에게 해준다는

     원칙을 바탕으로 한 것이다

  ▹ 혁신적 계약의 종류

    ① cost+time 방식

    ② lane rental 방식

    ③ incentive/disincentive(I/D) 방식

    ④ I/D 장점을 가미한 cost/time 방식

    ⑤ warranty 방식

(5) 기타 전래적인 계약 유형

  1)직영방식

    ▹ 개산계약(force account contract system)과 유사한 방식으로, 공사를 도급자에게

      위탁하지 않고 건축주 자신이 공사팀을 구성하여 자기의 책임 아래 직접 공사를

      진행하는 방식이다.

   ▹ 공사를 직영으로 할 수 있는 경우

      ① 중요한 시설공사

      ② 난공사

      ③ 확실한 견적을 할 수 없고 설계변경이 빈번하게 예측되는 공사

      ④ 공사중에 임기 응변의 조치를 많이 필요로 할 때

      ⑤ 기밀상 또는 재해의 응급복구 등 부득이한 경우

  2) 공사 실시방식에 따른 분류

    ① 일식도급계약 : 전체 건축공사를 한 사람의 시공자에게 도급을 주는 제도.

    ② 분할도급계약 : 부재설비공사와 같은 전문 공사를 일반 도급공사에 포함시키지 않고

        분할하여 직접 전문업자에게 도급을 주는 방식.

    ③ 공사별(직종별) 도급계약 : 분할도급을 더 확장한 것으로, 각 공사별로 입찰하여

        전문업자에게 도급시키고 공사 규모를 작게 해서 일식 도급할 때보다도 저렴하고

       우수한 품질의 시공을 도모하고자 하는 것이다.

3) 공동도급계약

    ▹ 2인 이상의 도급자가 어느 특정한 공사에 관하여 체결한 협정서를 바탕으로 공동기업체

       를 만들어 협동하여 공사를 수행하는 방법이다.

    ▹ 공동도급방식의 구분

구     분	joint venture(합작기업,공동출자회사)	consortium(공동기업체)
목     적	사업일반	특정 프로젝트에 한정
상대적 존속기간	장    기	한    정(단기)
법적의미	있음(법인격 보유)	없음(법인격 결여)
출     자	출자 필요	출자 불필요
실무에서의 용어사용 빈도	많    음	적    음

    ▹ 공동도급방식의 특징

      - 손익분담의 공동계산, 단일 목적성, 일시성

    ▹ 공동도급의 이점

      - 융자력 증대, 위험의 분산, 기술능력의 보완 및 경험 증대, 시공의 확실성

    ▹ 공동도급계약의 종류

      - 공동이행방식 : 공동수급협정서에 구성원의 출자비율, 이익배분 및 손실부담에

        관한 사항이 구체적으로 명시되는 것으로 건축공사에 흔히 적용되는 완전한 형태

        의 공동도급방식.

      - 분담이행방식 : 목적물을 분담하여 그 부분만 책임지는 것으로, 토목공사에 자주 

         적용된다.